Quelle évolution pour les aménageurs à l'ère de la sobriété foncière?

Bernard Bletton est Directeur général délégué de Territoire 25, une SPL implantée dans le Doubs, filiale de SEDIA, une grappe d’entreprises de l’économie mixte dans le secteur de l’aménagement qui cumule 100M€ de fonds propre. Il résume la situation induite par la sobriété foncière « Le ZAN est un bouleversement culturel, on passe d’un modèle où le foncier est abondant et peu cher à un foncier rare, couteux et complexe. Il faut passer d’une logique de flux à une logique de stock ». 

C’est en effet un changement total d’approche pour les aménageurs qui sont contraints d’adapter et de diversifier leur métier en passant d’un rôle d’ingénieur/constructeur à un rôle d’ensemblier où la part de l’aménagement pur devient presque secondaire. Il s’agit désormais d’inventer des solutions et des montages ad hoc face à la multiplicité des contextes en favorisant la complémentarité des opérateurs comme la co-promotion lorsqu’il faut par exemple réaliser du logement abordable.

Quoi qu’il en soit, le ZAN « est un renversement des valeurs » et implique « d’aménager autrement » nous dit Bernard Bletton. Pour cela il s’appuie sur l’approche C.I.M.A développée par le Club Ville et Aménagement qui a pour objectif de mieux travailler sur des fonciers complexes en décomposant la séquence comprendre, inventorier, maitriser, aménager. Une méthode déjà largement intégrée par Territoire 25 en particulier pour porter des projets vertueux en termes de sobriété foncière et de renaturation des sols urbains comme dans le cas de la reconversion du site Saint-Jacques Arsenal en plein cœur de Besançon ou encore le projet Grette qui définit la nature comme l’infrastructure principale du projet et contraint le projet immobilier à s’adapter.

Mais c’est aussi le modèle financier de l’aménagement qu’il faut réinventer pour que l’équation ZAN soit faisable. Bernard Bletton développe quelques pistes. D’abord le levier fiscal doit être mobilisé en faveur de la sobriété foncière. Ensuite, la réglementation d’appropriation des terrains doit pouvoir évoluer vers une DUP ZAN qui faciliterait l’expropriation et le droit de préemption. Il faut également inciter France Domaine à faire évoluer les critères de fixation des prix pour les corréler à la capacité du foncier à être transformé. Enfin, on doit pouvoir intégrer des indicateurs extra-financiers dans les bilans pour valoriser les actions en faveur de la transition écologique.

Un point de vue éclairant sur les chantiers à ouvrir pour les prochaines années.

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