Immobilier vs Bourse : Qui rapporte le plus d'argent pour rendre libre financièrement, preparer la retraite, inflation et politique

Un médecin m'a mis au défi en commentaire : "Arrêtez l'immobilier en France, mettez tout sur des ETF, le S&P 500 gagne à tous les coups." Dans cet épisode solo, je lui réponds en faisant ce qu'on fait trop rarement : le match honnête, chiffres vérifiés des deux côtés.

Et en ouverture, l'info que tous les loueurs en meublé attendent : à l'Assemblée, la commission des finances a adopté un amendement qui épargnerait la location meublée longue durée du plafonnement de l'amortissement — toute la frappe se concentre désormais sur les meublés de tourisme (zéro amortissement pour les achats dès 2027). Je vous explique pourquoi rien n'est encore voté, et ce qu'il faut surveiller.

Puis le match :

- Ce que la bourse fait vraiment mieux : près de 10 % par an sur le S&P 500 depuis 1928 (dividendes réinvestis), simplicité, liquidité, fiscalité du PEA

- La hausse d'impôt passée inaperçue : prélèvements sociaux à 18,6 % sur les gains PEA et compte-titres depuis le 1er janvier 2026, flat tax à 31,4 % pendant que les loyers du nu et l'assurance-vie restent à 17,2 %

- Ce que la brochure ne dit pas : -57 % en 2008, treize ans pour retrouver le sommet de 2000, le risque de séquence, et le levier bancaire que la banque ne vous accordera jamais pour acheter un indice

- Le match chiffré : 50 000 € sur 20 ans, trois stratégies ETF, immobilier passif, immobilier opérateur. Verdict : la bourse bat l'immobilier passif, et l'immobilier d'opérateur bat la bourse

- La vraie question pour choisir : êtes-vous profil TEMPS ou profil CAPITAL ?

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Au programme :

✅ EXCLU BUDGET 2027 : la commission des finances a voté un amendement qui épargnerait la location meublée longue durée — et concentre tout sur les meublés de tourisme (zéro amortissement pour les achats Airbnb dès 2027). Pourquoi rien n'est encore gagné.

✅ Ce que la bourse fait vraiment mieux : S&P 500 à près de 10 % par an depuis 1928, simplicité, liquidité, PEA

✅ La hausse d'impôt que personne n'a vue : les prélèvements sociaux sur vos gains PEA et compte-titres passent à 18,6 % en 2026 (flat tax à 31,4 %) — pendant que l'immobilier reste à 17,2 %

✅ Ce que la brochure ne dit pas : -57 % en 2008, 13 ans pour s'en remettre après 2000, et le levier bancaire impossible en bourse

✅ LE MATCH CHIFFRÉ : 50 000 €, 20 ans, trois stratégies (ETF / immobilier passif / immobilier opérateur) — le verdict va surprendre les deux camps

✅ Profil TEMPS ou profil CAPITAL : comment savoir lequel est fait pour vous

⏱️ CHAPITRES

00:00 Un médecin m'a mis au défi

02:00 EXCLU : le plafonnement LMNP a bougé à l'Assemblée

09:00 Les arguments du médecin (et ils sont sérieux)

12:00 Ce que la bourse fait vraiment mieux

18:00 Ce que la brochure ne vous montre jamais

24:00 Le match chiffré : 50 000 €, 20 ans, 3 stratégies

31:00 Profil temps ou profil capital : lequel êtes-vous ?

36:00 Le verdict final

📊 ETF ou immobilier, investir en bourse ou dans l'investissement locatif, PEA ou LMNP : ce débat divise tous les investisseurs. Ici vous avez les vrais chiffres — rendement du S&P 500, rendement locatif réel, fiscalité 2026, effet de levier du crédit pour choisir selon VOTRE profil.

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