Yann Laforêt ( Laforêt) : "On a passé un cap, mais le marché immobilier reste en pleine transformation"
11:06
Frédéric Kopp (Bea Immo) : "Échanger son bien immobilier, c'est possible et économique ! " #911
07:19
Laurent Nataf (Homelior) : " Un simulateur pour chiffrer les travaux de rénovation énergétique" #910
07:35
Samy Santamarina (Trudaines) : "Aider les mandataires immobiliers à s'implanter au bon endroit" #909
09:20
Vincent Illouz (Vaneau) : "La nue propriété, c'est du viager 2.0" #908
08:23
Stéphane Scarella (RENT) : "RENT, c'est l'agora de l'innovation immobilière ! " #907
09:07
Quentin Sackzewski (Mata Capital IS) : "Osmo Énergie, une SCPI accessible et durable" #906
09:54
Florian Didier (Danim) : " 3000 clients en 2 ans, et ce n'est qu'un début ! " #905
05:24
Ella intini (PraxiFinance) : "La vente en nue propriété, une solution pour monétiser votre bien sans quitter votre logement" #904
07:57
Regis Sebille (Bien'Ici) : " Les prix ne vont pas remonter tout de suite, profitez-en ! " #903
08:39
Pierre Chapon (Pretto) : "Lever 14 millions en pleine crise du crédit immobilier, c'est possible ! " #902
07:40
Olivier Bugette (La Boite Immo) : "L'alignement des planètes est enfin là pour l'immobilier !" #901
08:39
Sébastien Kuperfis (Maison Junot) : "Rentrée post JO ultra dynamique pour le marché de l'immobilier de luxe à Paris" #900
11:59
Alexis Rouëssé (Arrago) : " Emprunter après 60 ans, c'est possible ! " #899
09:46
Jérôme Drunat (APAGL) : " Visale, une solution au logement des saisonniers" #898
08:27
Hugo Baillet (PraxiFinance) : "Il n'y a pas de reprise de l'immobilier malgrè ce que l'on entend ici et là" #897
07:25
Thomas Lefevbre (SeLoger Meilleurs Agents) : "Le pire est derrière nous... mais la reprise prendra du temps" #896
07:24
Sabrina Robles Lebailly (Adapt Immo) : "En période de crise, il faut s'adapter en permanence " #895
08:11
Sara Himmich et Frédéric Gueguen (Immoprivé) : "Boostez votre pouvoir d'achat immobilier avec la vente privée !" #894
11:19
Boris Intini et Hugo Baillet (PraxiFinance) : "La vente à réméré, une solution sécurisée pour monétiser son bien immobilier" #893
08:11
Sylvain Lefèvre (Synergiec) : " Redonner de la valeur aux biens immobiliers grâce à la rénovation énergétique" #892
09:59
Yann Jéhanno (Laforêt ) : "Les indicateurs du marché immobilier passent progressivent au vert" #891
10:16
Caroline Arnould (CAFPI) : " Les taux de crédit immobilier ont nettement baissé, c'est le moment d'emprunter !" #890
07:27
Boris Intini et Hugo Baillet (Praxi Finance) : "La vente avec complément de prix, une solution pour propriétaires pressés de vendre" #889
08:51
Eric Donnet ( Féau) : " Le marché de l'immobilier de luxe, un refuge face aux instabilités politiques " #888
18:51
Adrien Peligry (Hestia) : "Le leasing immobilier, le courtier en crédit de la deuxième chance" #887
09:32
Loïc Cantin (FNAIM) : "Les liquidations d'agences immobilières explosent" #886
09:52
Jean-Christophe Laurent (Urbat) : "Des logements modulaires et des mètres cubes pour répondre à la crise de l'immobilier" #885
11:09
Quentin Saint Guilhem (Squarimo) : " Vendre vite et bien grâce à la vente immobilière interactive" #884
12:50
Elodie Frémont (Notaires du Grand Paris) : "Le marché immobilier parisien est en crise durable" #883
10:11
Maxime Sauvanet (Buildr Investment Group) : "Le coliving, une réponse à la crise du logement" #882
08:03
Laurent Mourey (Linkcity) : "Notre métier ? Faire du neuf avec du déjà là" #881
12:26
Charles Ruelle (Sezame) : "Le leasing, une solution anti crise pour l'immobilier" #880
07:10
Stéphane Fritz et Delphine Herman (Guy Hoquet Immobilier) : "La formation, c'est l'ADN de notre réseau !" #879
13:46
Michaël Benchabat (MeilleursBiens) : "L'IA va continuer d'augmenter les agents immobiliers sur le terrain" #878
05:52
Victor Carreau (Comet) : "L'avenir du bureau, c'est le bureau hôtel ! " #877
10:50
Vincent Garnier (Émile Garcin): "Je reste tout à fait confiant pour cette année 2024" #876
06:52
Florence Roche (Turgot AM) : "Demembrement viager et maintien des seniors à domicile" #875
07:42
Martial Michaux (Emile Garcin ) : "Confidentialité et excellence, l'art de l'immobilier de luxe à travers les générations" #874
10:00
Norbert Fanchon (Groupe Gambetta) : " Les permis de construire sont là, pas l'équilibre économique ! " #873
07:41
Alexandre Louvet (Emile Garcin Marais) : "Le Marais, c'est le nouveau Saint-Germain des Près !" #872
09:16
Loïc Cantin (FNAIM) : "Une reprise de l’immobilier ? Non, un rattrappage plutôt qu’un redémarrage" #871
13:16
Jordan Frarier (Foncia Transaction) : "Un premier trimestre immobilier encourageant, le 2ème sera déterminant" #870
10:52
Leandra Vatri (Emile Garcin Paris Rive Droite) : "La renaissance du marché immobilier parisien, entre luxe et tradition" #869
05:25
Stéphanie Le Delezir (Emile Garcin Neuilly) : "Neuilly, un arrondissement parisien, un marché immobilier d'exception" #868
06:21
Julie Bachet (VousFinancer) : "Les banques réouvrent les portes du crédit immobilier" #867
07:20
Brice Cardi (L'Adresse) : "100% de nos agences vont devoir rédiger leur compromis de vente" #866
12:56
Caroline de Gantes (AVIV) : "Un bien classé G se vend 16% moins cher qu’un bien classé D" #865
06:43
Eric Allouche (ERA) : "Projet immobilier : Rien ne sert d'attendre pour vendre ou acheter !" #864
09:49
Isabelle Peene Dupont (Inter Invest) : "Investir en nue-propriété avec une décote de 30% à 40%" #863
07:31
Iris Tang (Emile Garcin Paris Rive Gauche) : "Saint-Germain des Près, ça se vit et ça fait rêver !" #862
07:02
Remi Goleger (Corsalis) : "La logistique urbaine pour apaiser les centres-villes" #861
09:56
Sébastien Kuperfis (Junot) : "La baisse des prix de l'immobilier à Paris est une réalité !" #860
16:05
Thibault de Saint-Vincent (Barnes) : "Les villes préférées des ultra riches ? Dubaï, Miami et Austin" #859
09:02
Olivier Descamps (iad) : "L'appétence des Français pour l'immobilier reste forte" #858
12:17
Richard Tzipine (Barnes) : " À Paris, les prix des biens avec défaut doivent baisser" #857
06:00
Karelle Jallet (Neoperl) : "Comment réduire sa consommation d'eau de 30%" #856
06:53
Olivier de Chabot (Groupe Mercure) : "Il faut s'attendre à de nouvelles baisses de ventes et des prix" #855
10:38
Vanessa Benedic (homeloop) : "La force de notre modèle ? Aider les gens et ça fait du bien !" #854
05:37
Jonathan Le Corronc Clady (FNAIM) : "Immobilier, baisse des prix et détresse sociale" #853
06:24
Nathalie Garcin ( Groupe Emile Garcin) : " Quand j'ai démarré dans le métier, l'immobilier n'était pas un métier de femme" ! #853
06:34
Stéphane Scarella (RENT) : " Le salon RENT 2023, la meilleure édition de toutes ! " #852
08:50
Manuel Letort (Beelly) & Charles Ruelle (Sezame) : "Proposer des outils qui sécurisent les baileurs" #851
07:27
Marc Oppenheim (Crédit Agricole Immobilier) : "État des lieux d'un marché immobilier en crise " #850
09:54
Louis Du Clary (Enchères Immo) : "Immobilier : La révolution des ventes interactives" #849
07:47
François Moerlen (Locagestion) : "Agents immobiliers, diversifiez-vous et pensez à la gestion locative !" #848
06:21
Etienne Petit ( Modelo) : "La chaine de valeur de l'immobilier, c'est essentiel pour l'agent immobilier" #847
06:16
Charles Marinakis (Century 21): "Les vendeurs doivent encore ajuster leurs prix de 7% à 10% !" #846
10:12
Benchabat (MeilleursBiens) : "Néo, une solution tout en un boostée à l'IA pour tous les agents immobiliers" #845
06:18
Antoine Vercelleto (FNAIM ) : "Pays de la Loire, une région dynamique en manque de logements" #844
07:53
Olivier Ranjart (KOUTRAVO) : "Être le référent en France du prix marché pour des travaux" #843
08:24
Thomas Neuraz (SmartGarant) : "SmartGarant, une garantie locative pour tous types de profils" #842
07:10
Francois Gagnon (ERA) : "La crise de l'immobilier ? Ce n'est pas la fin du monde, juste un retour à la normale" #841
13:33
Edouard Sakakini et Charlyne Quartini (Septeo Digital) : « L'agence 100% digitale pour les professionnels de l'immobilier » #840
08:52
Anne-Sophie Thomas (Gestia Solidaire) : "La location solidaire, des atouts pour les propriétaires et les locataires" #839
05:00
Thibault Guillaume (Vitrinemedia) : « Gardez un état d'esprit positif pour 2024 » #838
04:22
Paul Verot (Logiadapt') : "Adapter le logement pour bien vieillir à la maison" #837
05:19
Jean-Marc Torollion (FNAIM) : Les agents immobiliers doivent s'associer et se diversifier" #836
10:11
Cyril Janin : "Ouvrir le capital de Bien'Ici aux professionnels de l'immobilier" #835
06:11
Anne-Claude Poncet (Modelo) : « FNAIM Légal by Modelo, une bibliothèque dédiée aux agents immobiliers » #834
03:48
Antoine Huve (Cherche mon nid) : "Des acquéreurs trés qualifiés pour les agents immobiliers ! " #833
07:44
Sophie Richard (Viagimmo) et Brice Cardi (L'Adresse) : "Viager, agent immobilier et apport d'affaires " #832
05:57
Brice Cardi (L'adresse) : "Un pour tous, tous pour un et tous FNAIM !" #831
05:47
Cedric Lavaud (Fichier AMEPI) : "Chasser en meute" #830
06:09
Fabrice Houlé (Zelok) : "1 dossier de locataire sur 5 contient des pièces fausses" #829
05:22
Delphine Hermann (Guy Hoquet) : "Les agents immobiliers vont devoir travailler plus en 2024 pour... gagner autant" #828
08:49
Jérôme Drunat (APAGL) : " Visale, c'est 326 000 dossiers de locations garantis gratuitement en 2023" #827
06:55
Michaël Carton (Consortium Immobilier) : "La règle des 3D (Divorce, Décès, Déménagement) pour établir le juste prix immobilier" #826
08:52
Séverine Amate (Amate Réseaunance) : " Les relations media un levier de business et notoriété" #825
06:27
Sophie Richard (Viagimmo) : "Le viager reste un marché très porteur" #824
07:10
Thierry Vignal (Masteos) : "Crise de l'immobilier et coulisses d'une proptech en redressement judiciaire" #823
21:31
BRUNO ROULEAU (AFR Financement) : "Plus que jamais, les primo-accédants doivent bien préparer leur achat immobilier" #822
08:46
Philippe Briand (Arche) : "Une crise du logement sans précédent, plus grave qu'une crise de l'immobilier" #821
08:51
Loïc Cantin (FNAIM) : " La crise aura fait disparaitre 1400 agences immobilières d'ici la fin 2024" #820
07:37
Maria Eugenia Lopez (Heria) : "Les familles monoparentales échangent entre elles, avant de se mettre en colocation" #819
05:12
Frédéric Camus (FCI) : "Les professionnels de l'immobilier doivent s'intéresser au portage salarial" #818
07:37
Bérengère Oster (Wüest Partner) : "Un calculateur de rénovation égernétique et de CO2" #817
04:24
Laurent Demeure (Coldwell Banker) : "L'immobilier souffre, le marché du luxe ne peut pas surperformer" #816
06:12
Romain Solenne (Promy) : "On est à la fois le booking et le wikipedia du foncier !" #815
06:01
Brice Bonato (Sextant) : "Le 1er réseau de conseillers immobilier et en rénovation énergétique" #814
08:50
Olivier Princivalle (FNAIM Grand Paris) : "Mieux vaut se préparer à une année 2024 difficile..." #813
05:42
Manuel Letort (Beelly) : "La rénovation énergétique devient rentable, et nous le démontrons !" #812
04:38
Alexandre Dudouet (Eemo) : "Une carte d'identité numérique du logement, comme une carte grise" #811
06:03
Jonathan Le Corronc Clady (FNAIM) : "Un cycle baissier dans le Vaucluse comme ailleurs" #810
05:22
Michel Le Bras (Propriété Privée): "Un taux de conversion de compromis de 94% !" #810
05:22
Fédéric Bourelly (Mon Chasseur Immo) : "Faire gagner du temps et de l'argent à l'acquéreur" #809
08:53
Franck Le Tendre : « AVIV, c'est 40 millions de visites par mois ! » #808
07:23
Yannick Borde (Procivis) : "Il faut aligner la politique du logement et les besoins des Français" #807
09:21
Charles Marinakis (Century 21) : "Arrêtons de confondre innovation et protech" #806
06:38
Stéphane Daumillare (Lycaon Immo) : "Estimer le potentiel de valorisation d’un bien immobilier" #805
04:19
François Moerlen (Locagestion) : "Agents immobiliers, faites moins de ventes et plus de locations !" #804
03:58
Olivier de Chabot-Tramecourt (Mercure Forbes Global Properties) : "L'immobilier patrimonial rural résiste à la crise" #803
07:32
Alexandra Dien (Septeo ADB) : "La satisfaction client au cœur de chacune de nos actions" #802
03:48
Yann Jehanno (Laforêt) : "Le maître mot pour réussir dans l'immobilier ? Le suivi client" #801
05:29
Laurent Dubois (Monsuperlocataire) : "Un super site de renconte entre propriétaire et locataire" #800
05:41
Stéphane Fritz (Guy Hoquet L'Immobilier) : "L'avenir de l'agence immobilière" #799
04:52
Cyril Janin (Bien'ici) : "Notre force ? Etre 100% dédié aux professionnels de l'immobilier" #798
10:06
Julien Girard (Hoquet Business) : "Devenir co leader sur le marché de l'immobilier professionnel" #797
06:07
Hervé Parent (PBA) : "Les clés du succès dans l'immobilier et la proptech" #796
05:29
Etienne Petit (Septeo) : "Révolutionner la formation dans l'immobilier avec l'académie Modelo" #795
03:27
Eric Allouche (ERA Immobilier) : "Crise de l'immobilier : Agir plutôt que souffrir !" #794
06:11
Auriane Frigerri (Lockimmo) : "Innover pour simplifier et automatiser la gestion locative" #793
07:33
Brice Cardi (L'Adresse) : " Un réseau coopératif au moins 2 fois moins cher pour les franchisés" #792
11:49
Olivier Alonso (Nestenn) : "Notre Réponse à la crise ? Innover et diversifier les compétences des agents immobiliers" #791
05:49
Michaël Benchabat (MeilleursBiens) : "Embrasser l'IA pour transformer l'immobilier" #790
05:31
Jean-Pierre Domingo (Septeo) : "L'IA pour améliorer la rentabilité des agents immobiliers dans un marché en mutation" #789
05:58
Thibault Guillaume (Vitrinemedia) : "Agent immobilier, comment performer en période de crise" #788
06:20
Etienne Petit (Septeo) : "La FNAIM renforce son partenariat avec Modelo et les logiciels du groupe " #787
03:56
Olivier Colcombet (Digit RE) : " Gagner en efficacité et accompagner les équipes" #786
10:43
Fabien Patou (Plato) : "28% de contacts en plus grâce au Doctolib de l'immobilier" #785
04:25
Isabelle Larochette (I Loge You) : "Il faut soutenir le mieux logement !" #784
06:19
Cédric Lavaud (Fichier AMEPI) : "ALFA Teams, l'appli révolutionnaire pour les agents immobiliers" #783
03:01
Hugues Galambrun (Septeo) : "Passer la crise de l'immobilier grâce à l'IA et à la Tech" #782
08:04
Jean-Marie Souclier (Sogenial) "Investir en SCPI permet de diversifier son patrimoine", #781
17:22
Yann Jéhanno (Laforet) : "Crise d'accès au logement, la baisse des prix est insuffisante !" #780
14:25
Mickaël Nogal (Convergences) et Thierry Vignal (Masteos) : "Rénovation énergétique : N'ayez pas peur !" #779
19:59
Franck Le Tendre (Aviv Group) : "Pourquoi ouvrir SeLoger aux annonces immobilières de particuliers " #778
10:42
Dorian de Broqueville (Izix) : "3 millions pour faciliter le parking en entreprise" #777
09:09
Denis Moscovici (IEIF) : "Le financement immobilier sera en nette baisse en 2023 et sans doute en 2024" #776
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Julie Letremy et Auriane Friggeri (Lockimmo) : "L’innovation au service de l’immobilier dans un contexte de crise" #775
15:21
Martin Pavanello (Mister IA) : "Apprendre aux entreprises à mieux utiliser ChatGPT" #774
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Laurent Demeure (Coldwell Banker) : "Dans l'immobilier de luxe, les négociations démarrent à -15% ,voire -20% !" #773
12:00
Clément Alteresco (Morning) : "Coworking, bureau partagé, flexibilité et bonne ambiance au travail" #772
08:35
Brice Bonato (Sextant) : " Former nos conseillers immobiliers à la rénovation énergétique" #771
08:52
Bruno Rouleau (AFR Financement) : "Crédit relais, les banques ne prêtent quasiment plus !" #770
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Jérôme Quentel (Vaneau) : "A Paris, les prix baissent, les offres d'achat sont aggressives" #769
09:05
Vincent Desruelles (Xerfi) : "La crise de l'immobilier change la donne aussi pour les proptech" #768
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Pierre-Emmanuel Jus (Maslow) : "Les prix de l'immobilier neuf ne baissent pas suffisamment ! " #767
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Alain Cohen Boulakia (SVA) : "Le mandat exclusif favorise la baisse des honoraires de l'agent immobilier" #766
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Brice Cardi (L'adresse) : "Un marché immobilier baissier à plusieurs vitesse" #765
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Danielle Dubrac (UNIS) : "L'état d'urgence de l'immobilier" #764
12:49
Thomas Lefebvre (Meilleurs Agents) : "Les prix de l'immobilier baissent et ça va devrait continuer jusqu'en 2025 " #763
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Stéphane Scarella (RENT) : "Le label RENT s'exporte au Maroc avant de fêter ses 10 ans à Paris" #762
07:01
Thierry Vignal (Masteos) : " Les prix vont baisser fortement après les JO Paris 2024" #761
13:21
#760 Immobilier « Un vendeur met un an à faire le deuil du prix qu'il a en tête», Michael Benchabat (MeilleursBiens)
07:29
#759 Immobilier : Zoom sur le financement des travaux de rénovation énergétiques
30:28
#758 "Les agents immobiliers poignardés en plein coeur", Stéphane Fritz (Guy Hoquet)
11:46
#757 Immobilier : "Jusqu'à 10% de baisse des prix à Paris", Francesco Maria Fama (Casavo)
10:56
#756 Les honoraires des agents immobiliers sont-ils trop élevés ? avec Alain Cohen Boulakia (SVA Avocats)
09:06
#755 Immobilier : "Choisir la meilleure stratégie de vente interactive", Quentin Saint Guilhem (Squarimo)
07:46
#754 "Immobilier : La baisse des prix est engagée sur tous les territoires !", Loic Cantin (FNAIM)
10:43
#753 "Labellisation capitale europénne de la culture et revalorisation des territoires", Mathilde Vignau (ESPI)
13:45
#752 « Seule une baisse des prix de 15% à 20% peut relancer le marché », Pierre Arnaud Mazzanti ( The Door Man)
10:14
#751 "Comment financer vos travaux de rénovation énergétique", Mickaël Nogal et Thierry Vignal (Masteos)
23:52
#750 Crise de l'immobilier : "Nous baissons nos prix de vente de 5% pendant 6 mois", Vanessa Bénédic (Homeloop)
05:05
#749 "Fichier AMEPI, c'est un nouvel adhérent par jour depuis le début de l'année", Cédric Lavaud
06:20
#748 Crise du logement : "Améliorer la situation aux cotés des professionnels de l'immobilier", Mickaël Nogal
10:45
#747 "Les prix de l'immobilier doivent baisser de 12%", Charles Marinakis (Century 21)
13:34
#746 Immobilier : "Avec 70% de parts de marché, les professionnels doivent conduire l'atterrissage des prix", Jean-Marc Torrollion
15:22
#745 "Aider les professionnels de l'immobilier à monter en compétences", Vincent Lecamus (Immo2)
09:51
#744 Tout savoir sur la rénovation énergétique des appartements en copropriété avec Mickaël Nogal et Thierry Vignal (Masteos)
22:55
#743 « Donner du pouvoir d’achat aux propriétaires de +60 ans », Townley Le Guenedal (Skarlett)
09:23
#742 "Comment s'adapter à la correction du marché immobilier", Loic Cantin, FNAIM
08:46
#741 Immobilier : "Je recrute 13 capitaines d'industrie dans toute la France", Olivier Chavaren (eXp France)
13:42
#740 Agents immobiliers : "Avec Néo, chatGPT rédige vos annonces immobilières", Michael Benchabat (MeilleursBiens)
07:55
#739 Ralentissement immobilier : "Pourquoi je ne prends plus de mandats de vente !", Olivier Gigandon (Quartier Général Immobilier)
09:06
#728 Zoom sur les ambitions du réseau immobilier de luxe Engel & Völkers France avec Alexis Caquet
15:23
#727 " Une plateforme de services pour les conseillers en immobilier ", Samuel Caux ( ExP France)
15:18
#726« L’immobilier, c’est comme le football, ça se joue à domicile », Philippe Buyens (Capifrance)
08:39
#725 « La gestion locative encore (plus) simplifiée avec LOCKimmo.io », Julie Letremy
04:12
#724 "MyCesâme, l'ange gardien de votre maison", Frederico Marques
11:01
#723 Projet immobilier : "Pensez au Plan d'Epargne Logement", Bruno Rouleau (AFR Financement)
04:31
#722 « L’immobilier, une passion française », Romain Odano (Nestenn)
08:34
#721 Immobilier : "L'audit énergétique, un nouveau casse-tête règlementaire", Christian Bee (Ex'im & Defim)
11:08
#720 "Immobilier : Faut-il vraiment remettre en cause votre projet ?", François Gagnon et Cyril Maurel, ERA Immobilier
17:50
#719 "Le marché immobilier se renverse mais ne s'écroule pas", Vincent Desruelles (Xerfi-Precepta)
13:15
#718 "Le leasing, une solution qui fait sens pour financer son bien immobilier", Adrien Péligry (Hestia)
08:16
#717 Les petites génies de l'immobilier avec Tom Delaey
10:16
#716 "Ma vie de mandataire immobilier ", Lea Morio (iad)
07:53
#715 Immobilier de luxe à la Montagne : "Auron, c'est le futur Courchevel de la Côte d'Azur", Jean-Thomas Olano (Rising Stone)
07:57
#714 "Copropriété : L'inquiétante progression des impayés de charges", Marie Portier-Grignon (Bellman)
07:47
#713 L'agent immobilier qui laisse le vendeur faire les visites avec Emmanuel de la Bouillerie (Imkiz)
13:10
#712 "Gardien d'immeuble, un métier qui évolue", Faté Rezvanian (Sequens)
15:51
#711 "Responsable de programme, un métier recherché", Hélène Dauphin (Nexity)
07:04
#710 "Hoquet Business, des cabinets d'affaires dédiés aux commerces et à l'immobilier d'entreprise", Julien Girard
07:06
#709 « Le DPE, un outil pas si fiable… », Gaëlle Audrain-Demey (Groupe Espi)
06:30
#708 "Agents commerciaux bienvenus chez Engel Volkers !" Sandra Mesnard
04:21
#707 "Faire émerger les talents féminins dans l'immobilier de la tech", Sarah Himmich
07:05
#706 "Investissement locatif : La revanche des villes moyennes", Thierry Vignal, Masteos
08:05
#705 "Notre leitmotiv ? Former, former, former pour faire baisser le turn-over dans l'immobilier", Stéphane Fritz (Guy Hoquet
07:31